一、制定背景 　　2006年7月，我區出臺了《海門市城市房屋搬遷補償安置實施細則》（海政發〔2006〕65號），該文件明確適用范圍為城市規劃區內國有土地、農村集體土地被征用轉為國有土地上的房屋拆遷。2010年開始，隨著城市南進步伐的不斷加快，房屋搬遷量也與日俱增，由此帶來了分戶、人口享受、高層安置等諸多新的問題和矛盾。為了保障房屋搬遷工作順利推進，我區又先后出臺了《海門市城市房屋拆遷補償安置實施細則補充規定》（海政發〔2010〕39號）、《海門市城區集體土地房屋征收補償安置若干意見》（海政規〔2011〕5號）、《市政府關于進一步規范城區政府定銷房銷售管理的意見》（海政規〔2016〕7號）等文件。另外，針對搬遷過程中遇到的一些特殊情形以市城建指揮部、房屋征收管理工作領導小組會議討論研究等形式形成了若干會議備忘。 　　在海政發〔2006〕65號文件實施期間，2011年1月國務院頒布施行《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號），明確2001年實施的《城市房屋拆遷管理條例》廢止?！吨腥A人民共和國土地管理法》《江蘇省土地管理條例》也分別于2019年、2021年進行了修訂，這些法律法規都對集體土地上房屋搬遷工作提出了新的要求。 　　由于海政發〔2006〕65號文件實施時間跨度長達17年之久，相關的上位法律法規均作了修訂調整，加上后續的補丁太多，已嚴重影響政策的宣傳解釋和房屋搬遷的操作實踐，亟需進行調整。 　　為了規范我區集體土地上的房屋搬遷補償安置工作，我中心牽頭起草了《南通市海門區集體土地上房屋搬遷補償安置實施辦法》，這既是貫徹落實上級文件精神、決策部署的需要，又是推進我區房屋搬遷工作合法、規范、有序的需要。 　　二、起草過程 　　根據區政府主要領導的要求，由區住房建設服務中心負責牽頭起草集體土地上房屋搬遷補償安置實施辦法。為確保順利完成起草任務，區住房建設服務中心對2006年以來所有涉及房屋搬遷的政策文件進行梳理，對各類會議備忘進行查詢分析，同時對與房屋搬遷工作息息相關的土地征用、建房管理、戶籍管理等各類文件進行學習了解，盡量細化實化集體土地上搬遷對象的搬遷權益。同時，認真學習兄弟縣市的相關政策，先后赴海安、如皋、張家港等地，學習了解當地出臺的最新政策，汲取他們房屋搬遷工作好的經驗和做法。起草過程中，區住房建設服務中心先后召集各有關部門、相關區鎮進行了5次論證，兩次書面征求意見，收到征求意見稿12份，區住房建設服務中心內部討論十余次，就提出的意見不斷修改完善，優化文稿。 　　三、政策調整的主要內容 　?。ㄒ唬┭a償方面 　　1．補償項目與原文件基本保持一致。由房屋建安成新補償，區位補償，裝飾裝修及附屬設施補償，搬遷費補償，臨時安置補助，補助和獎勵等組成。 　　2．補償價格有所提升。 　?。?）建安成新補償的價格，根據南通市最新的文件進行調整，例如原來的磚混1級550元調整為1250元，與市場行情接近。 　?。?）區位補償的價格，改變了原有模式，考慮接軌市場行情。本次修訂中參考的價格，根據《海門區城鎮建設用地定級與基準地價》提供的指導價進行確定，比如城區一類680調整為4300元。 　?。?）裝飾裝修及附屬設施根據當前的市場行情，也作了相應的調整，更加符合實際。 　?。ǘ┌仓梅矫?　　1．安置面積確認模式保持不變，采用綜合比較合法建筑面積與人口享受面積的方法確定。 　　人口面積的界定：以戶籍是否在農村、是否享受建房權利為標準，去除了原有的投靠、買戶口、土地工等具有歷史原因的特殊情形，簡化了原本復雜的界定過程。其中，對獨生子女的享受也專門作了調整，為了與國家鼓勵生育二胎三胎政策相一致，對2016年1月1日之后出生的唯一子女，按1人標準享受人口安置待遇。 　　2．結算體系的調整 　?。?）結算框架的調整。 　　由原來拆一還一價+人口價+優惠商品價（18㎡）+商品價（30㎡）+市場價的模式調整為拆一還一價+人口價+優惠商品價（48㎡）+商品價（市場基準價的90%），優惠的總面積48㎡保持不變，合并了原有的優商價與商品價，新模式的商品價接近于純粹的市場價。 　?。?）結算價格的調整。 　　拆一還一價結合補償價格的調整，也作了相應調整，做到補償安置相對應。以城區為例，拆一還一1400元調整到5500元，人口結算價格1700元調整到了5800元。 　　原超出18㎡享受優惠商品價，再超出30㎡享受商品價，統一調整為48㎡享受優惠商品價，再超出享受商品價。 　　3．結算結果的比較 　　補償價格增加的同時，安置房的結算價格也將同步增加，為了盡量縮短與原政策結算結果的差距，保留原有結算價格中人口價格的優惠，補償中增加了原政策中沒有的人口安置補償，補償價格為區位價的95%，城區一類來算，每平方4000元左右。 　　本次搬遷政策的調整，充分考量了原政策對搬遷對象的最大利益，在對補償安置體系調整的同時，充分考慮了調整前后的相對平衡性和連貫性。補償與安置價格同房地產市場行情相接軌，使被搬遷房屋更加體現市場價值，保證了政策調整優化的科學性。搬遷政策的調整是一項系統工程，涉及的部門及利益眾多，調整過程力求減少各類矛盾，適當減少補償人搬遷補償費用支出，具有合理性和可操作性。